摘  要：滲漏水問題一直以來都是工程質量的通病，也是房地產行業客戶投訴的焦點，通過對類似問題的調查研究，並結合工程實踐，總結了外牆麵、鋁合金外門窗、衛生間等部位的滲漏水原因分析及處理方案，介紹了各種節點和收頭部位的防水處理。

關鍵詞：新建住宅  滲漏水  治理


近年來，在房地產行業工程質量投訴中，滲漏水(shui)問(wen)題(ti)一(yi)直(zhi)是(shi)焦(jiao)點(dian)，為(wei)了(le)有(you)效(xiao)的(de)防(fang)止(zhi)此(ci)類(lei)質(zhi)量(liang)通(tong)病(bing)，嚴(yan)把(ba)工(gong)程(cheng)質(zhi)量(liang)關(guan)。經(jing)過(guo)對(dui)類(lei)似(si)工(gong)程(cheng)相(xiang)關(guan)問(wen)題(ti)的(de)調(tiao)查(zha)研(yan)究(jiu)，並(bing)結(jie)合(he)工(gong)程(cheng)實(shi)際(ji)情(qing)況(kuang)
，對(dui)易(yi)產(chan)生(sheng)滲漏水的不同部位進行了較為深入地剖析及探討。下麵就各種易產生滲漏水節點、部位的原因分析及處理方案，與大家一起探討。

1、外牆滲水原因分析及處理方案

1.1濕貼花崗岩牆麵

1.1.1事故特征

外牆主體結構為砌體的室內牆麵滲水,影響使用功能。

1.1.2原因分析

（1）混凝土構件與砌體交接處砂漿不密實。

（2）外牆麵刮糙前沒有將外牆砌體中的空頭縫、施工孔洞等嵌填密實。

（3）花崗岩灌漿不飽滿及頂端收頭防水密封不嚴密。

（4）花崗岩粘結劑及勾縫劑為普通水泥砂漿，無防水功效。

（5）沒有經過防水處理的花崗岩材料本身是透水體，雨水能從其表麵滲入牆體內。

1.1.3處理方法

（1）當外牆滲漏水量較大
，且集中漏水時，應將外牆麵的石材及水泥砂漿鑿除幹淨
，衝洗濕潤
，再將砌體縫隙

、孔洞用水泥砂漿（1：2）嵌填密實。用聚合物防水砂漿刮糙，厚度控製在7mm左右，在新舊抹灰層接合處要抹壓密實。用聚合物防水砂漿濕貼花崗岩，采用專用防水勾縫砂漿進行勾縫。

（2）花崗岩石材用“石材專用防護劑”進行六麵封閉處理。

（3）將花崗岩壓頂水泥砂漿鑿除
，用聚合物砂漿壓頂

，做成45度角泛水，再用金湯“JS”防水塗料塗刷三遍。

1.1.4預防措施


（1）在外牆抹灰前
，要堵塞外牆麵一切滲水通道
，全麵檢查外牆麵的灰縫與孔洞，（2）清除牆麵的灰疙瘩
、粉塵
，衝水濕潤。

（3）嵌填好門窗框四周與土建牆體之間的縫隙。

（4）同一牆麵刮糙必須一次完成，不留施工縫，要用力刮緊、刮平，厚度控製在7mm左右。

（5）采用聚合物防水砂漿作為粘結劑濕貼花崗岩，花崗岩壓頂用同配合比聚合物砂漿做成45度角泛水
，采用專用防水勾縫劑

，具體做法詳（圖1）。

1.1.5質量控製

重點控製環節：牆麵孔洞封堵、聚合物砂漿配比
、石材空鼓、勾縫質量。           

1.2吸水性麵磚、砂岩麵磚和手工粘土磚牆麵滲水原因分析及處理方案

1.2.1事故特征   

外牆主體結構為砌體的室內牆麵某些部位滲水,影響使用功能。

1.2.2原因分析

除了與濕貼花崗岩有相同的問題外，麵磚
、砂岩麵磚和手工粘土磚表麵有大量毛細孔洞
，且自身是透水體。

1.2.3處理方法

采用與花崗岩牆麵滲水處理相同方案外，在吸水性麵磚表麵噴塗無色不成膜的憎水性防水材料，用農用噴霧器噴或刷二～三遍。

1.2.4預防措施及2.2.5質量控製

同花崗岩外牆方案

2、陽台、露台滲水原因分析及處理方案

2.1事故特征

    陽台、露台混凝土板麵滲水。

2.2原因分析

（1）陽台、露台結構梁板混凝土振搗不密實。

（2）“JS”塗料防水層不按規範施工。

（3）麵積較大的陽台、露台分倉縫沒有用防水材料嵌填密實。


2.3處理方法

（1）采用雙組份聚氨酯密封膠嵌填分倉縫。

（2）用水溶性聚氨酯注漿液對滲漏部位進行化學注漿，注漿量要充分
，直至看到原漿冒出為止。

2.4預防措施

（1）加強結構梁板混凝土澆搗的質量控製，確保整個結構梁板振搗密實。

（2）在結構板表麵直接塗刷金湯“JS”一布五塗，四周上翻200mm高。

（3）清除分倉縫內垃圾，采用雙組份聚氨酯密封膠灌縫
，嵌填密實。

2.5質量控製

    加強砼澆搗質量控製，“JS”防水層必須直接塗刷在結構板表麵。

3、陽光房根部滲水原因分析及處理方案

3.1事故特征

陽光房根部翻邊滲水。

3.2原因分析

（1）陽光房的細部防水構造設計不合理，施工不規範。

（2）素混凝土翻邊基底沒清理幹淨
，混凝土澆搗不密實。

（3）翻邊根部外側沒有做泛水及外側高於內側。

3.3處理方法

（1）將(jiang)陽(yang)光(guang)房(fang)底(di)框(kuang)下(xia)的(de)聚(ju)氨(an)酯(zhi)發(fa)泡(pao)劑(ji)全(quan)部(bu)清(qing)除(chu)，先(xian)用(yong)聚(ju)合(he)物(wu)膠(jiao)乳(ru)在(zai)鋁(lv)合(he)金(jin)框(kuang)及(ji)砂(sha)漿(jiang)麵(mian)洗(xi)刷(shua)一(yi)道(dao)
，等(deng)固(gu)化(hua)後(hou)再(zai)用(yong)聚(ju)合(he)物(wu)防(fang)水(shui)砂(sha)漿(jiang)分(fen)層(ceng)嵌(qian)填(tian)密(mi)實(shi)，框(kuang)與(yu)牆(qiang)交(jiao)接(jie)處(chu)用(yong)耐(nai)候(hou)膠(jiao)密(mi)封(feng)。

（2）將翻邊外側的粉刷層鑿除，用壓力水衝洗幹淨，濕潤，塗刷“JS”一布五塗防水層
，用聚合物防水砂漿抹灰，泛水坡度≥6%。

（3）陽光房底框與翻邊交接處用矽酮耐候膠密封。

3.4預防措施

（1）翻邊與結構板混凝土宜一次性澆搗。

（2）翻邊混凝土強度等級不應小於C20
，采用插入式振動棒振搗
，直至浮漿冒出為止，尤其是翻邊與牆體相交兩端必須振搗密實。

（3）混凝土翻邊根部塗刷“JS”一布五塗，用聚合物防水砂漿抹灰，泛水坡度≥6%，具體做法詳（圖2）。

（4）陽光房型料采用幕牆料
，壁厚≥2.0mm，底框嚴禁拚接，玻璃安裝之前內陰角及外部型材拚管縫必須用矽酮耐候膠密封。

3.5質量控製


應重點控製翻邊素混凝土澆搗質量、型材底框必須貫通。

與室外露台相連的落地門窗翻邊滲水也采用相同方案處理。

4
、鋁合金外門窗滲水原因分析及處理方案

4.1事故特征

    門窗框角部及四周滲水
，影響使用功能。

4.2原因分析

（1）雨水從門窗框與牆體連接縫隙滲入室內。

（2）外窗台高於內窗台

，雨水沿窗框下滲入室內。

（3）花崗岩石材或麵磚牆麵及外立麵石材門窗套存在空鼓現象，且勾縫不密實。

（4）窗頂沒有做滴水線
，雨水沿過梁底經過門窗框與牆體縫隙而滲入室內。

（5）灌注的聚氨酯發泡劑不密實。

（6）鋁合金外門窗拚管縫處滲水。

（7）鋁合金外門窗框角部沒有使用專用組角膠。

4.3處理方法

（1）整改窗頂老鷹嘴滴水線。

（2）如因外窗台高於窗下框而漏水的，需返工處理，使外窗台麵低於窗下框10～20mm

，縫內灌注聚氨酯發泡劑。窗台的找平及鋪貼麵磚

，均采用聚合物防水砂漿施工。窗框與牆交接處用矽酮耐候膠密封進行密封。


（3）若門窗框與牆體縫隙留設過大，在安裝門窗框前應先采用水泥砂漿刮糙
，使縫隙寬度保持在15～20mm。

（4）若滲漏水情況較嚴重，則在外部拆除外門窗框四周200mm左右寬麵磚或一塊花崗岩石材，清除原粉刷層砂漿及塞縫材料，用聚合物砂漿進行牆麵刮糙及濕貼麵磚或花崗岩。

（5）鋁合金的拚管縫需打矽酮耐候膠密封。

（6）鋁合金外門窗框角部必須采用專用組角膠組角。

4.4預防措施

（1）加強管理
，統一標準和做法，嚴格按照(圖3)要求施工，確保門窗框與牆體交接處防水質量。

（2）土建施工單位需做好以下幾項工作：

①采用精洞口留設
，窗台梁向外做6%泛水，且外窗台必須低於內窗台。

②塞縫之前應徹底清理基層
，並除去鋁合金框靠牆體一側保護膜。

③塞縫應有專人負責，使用專用工具，現場專項交底示範。

④灌注聚氨酯發泡劑後
，窗台的粉刷及鋪貼麵磚均采用聚合物防水砂漿。

⑤嚴禁先安裝鋁合金門窗框
，後澆搗窗台梁的做法。

⑥按照鋁合金門窗框安裝要求，在砌體施工過程中預埋混凝土磚。

⑦在洞口外側麵及牆麵200mm範圍內,具體做法詳
，采用聚合物防水砂漿刮糙及濕貼牆麵磚或花崗岩石材。

（3）鋁合金門窗施工單位需做好以下幾項工作：

①必須按照門窗標準安裝工藝的要求，安裝牢固。

②門窗框角部必須采用組角工藝及專用組角膠。

③密封條材質必須采用三元乙丙。

④底框必須貫通，不能被拚管截斷。

⑤壓條盡量設置到室內，窗扇壓窗框的尺寸≥7mm。

⑥玻璃安裝之前，窗框內角部必須用矽酮耐候膠密封。

⑦推拉門框型材斷麵應內高外低，以利於擋水。

⑧鋁合金門窗的拚管及加勁肋必須伸出框底及框頂不小於30mm，且上冒頭應封閉。

⑨壓條與立挺

、壓條與拚管之間的縫隙用矽酮耐候膠密封
；承重摩擦鉸鏈及限位風撐的螺絲孔洞必須灌注矽酮耐候膠封閉，減少滲水通道。

4.5質量控製

鋁合金門窗進場必須每（樘）扇驗收
；塞縫密實度；洞口外側麵、牆麵200mm範圍內及窗台須采用聚合物防水砂漿粉刷等。

5
、衛生間及露台管根、牆根滲水原因分析及處理方案

5.1事故特征

    沿衛生間及露台牆根、管道根部滲漏水。


5.2原因分析

（1）管道根部防水層施工不規範。

（2）安裝的管道穿過結構層後
，沒有將周圍縫隙嵌填密實。

（3）衛生間或露台牆根部沒有采用混凝土翻邊
；混凝土振搗不密實；牆根部
、露台根部未做防水處理。

（4）衛生間及露台地麵飾麵層施工時,防水層被破壞。

5.3處理方法

（1）將管根二次澆搗的混凝土鑿除
，用壓力水衝洗幹淨和濕潤，先套漿，再分兩次將細石混凝土（內摻適量微膨脹劑）仔細插搗密實。

（2）管根：立麵高≥80mm
，平麵為新舊混凝土接縫以外≥150mm
，在結構板表麵用金湯“JS”一布五塗加強層處理。

（3）衛生間和露台牆根：立麵≥250mm，平麵≥150mm，在結構板表麵用金湯“JS”一布五塗加強層處理。

5.4預防措施

（1）鑿除管道穿過結構板孔洞周圍鬆動混凝土，掃刷幹淨
，用壓力水衝洗和濕潤
，用聚合物防水砂漿套漿。隨後用強度等級不小於C20的細石混凝土，至少間隔7天分兩次澆搗，插搗密實。

（2）待混凝土幹硬後，在管根用金湯“JS”一布五塗加強層處理。

（3）控製好素混凝土翻邊質量，同時在牆根部用金湯“JS”一布五塗加強層處理。

5.5質量控製

    管根混凝土二次澆搗質量
，“JS”一布五塗塗刷範圍。

6、屋麵高低跨轉角處、煙囪根部滲水原因分析及處理方案

6.1事故特征

   屋麵高低跨轉角處、煙囪根部的防水層施工不規範及混凝土開裂，雨水從縫隙中進入室內。

6.2原因分析

（1）高低跨屋麵及煙囪連接處的陰角
，沒有按規定做圓弧
，防水層設置不合理。

（2）防水層沒有按要求上翻，或防水層設置在粉刷層上
，當粉刷層開裂後

，雨水從裂縫中進入室內。

（3）煙囪風帽引風板高度過高（180mm），遇到斜風雨時雨水直接從煙道進入內部。

6.3處理方法

（1）將高跨外牆麵粉刷層切割開20～50mm。

（2）將“JS”防水塗料的收頭埋入縫中，再采用聚合物防水砂漿粉刷，轉角處抽成半徑為50mm圓弧。

6.4預防措施

（1）在高低跨屋麵相交處，設置高度為250的素混凝土上翻梁，與低跨結構屋麵混凝土一次性澆搗。

（2）在結構板表麵直接設置金湯“JS”一布五塗，上翻高度不小於250mm。

（3）在屋麵高低跨轉角處、山牆及煙囪根部陰角部位，采用聚合物防水砂漿抽成半徑為50mm圓弧。


（4）煙囪風帽引風板高度下調至120mm。

6.5質量控製

   素砼上翻梁須與低跨結構屋麵一次性澆搗。


7、地下室穿牆管滲水原因分析及處理方案

7.1事故特征

地下室穿牆管四周滲漏水

7.2原因分析

（1）沒有預埋止水鋼套管或已預埋,但沒有滿焊止水環。

（2）有的穿牆管直徑大於500mm
，管下方混凝土不易振搗密實。

7.3處理方法

（1）在滲水部位進行化學注漿。

（2）鑿除管周或管下部漏水的混凝土酥鬆部分，用壓力水進行衝洗、濕潤。先用基層處理劑（水泥：聚合物JSJ膠乳：水 = 1：0.15:適量水）均勻塗（刷），再用細石混凝土（內摻適量聚合物JSJ膠乳）仔細插搗密實
，濕養護7天。

（3）在穿牆管根部≥250mm，剪力牆側壁：立麵≥250mm（在新舊混凝土交接麵之外）用金湯“JS”一布五塗加強層處理。

（4）設置30mm厚聚苯乙烯保護層之後，進行土方回填。

7.4預防措施

（1）必須預埋鋼套管，其長度等於混凝土牆體厚度，止水環必須與鋼套管雙麵滿焊。當混凝土牆體厚度大於500mm時，需設置兩道止水環。

（2）在混凝土澆搗過程中，應特別重視管下方混凝土密實度。


7.5質量控製

鋼套管與止水環必須滿焊，管下方的混凝土必須仔細振搗密實。
  
8、關於防水材料控製的幾點要求

（1）“JS”一布五塗厚度不應小於1.2mm。

（2）在防水層鋪貼無紡布時
，應與第二道塗料塗刷同時進行，無紡布能極大地提高防水層整體性能。

(3)待“JS”防水層施工完畢8h（防水層實際幹燥時間）後，方可上人施工保護層。

（4）聚合物防水砂漿配合比：水泥：砂：聚合物“JSJ”膠乳：水=1：2：0.2：適量水。

9、檢查驗收

（2）由於斜屋麵無法作蓄水檢驗
，故在雨後或持續淋水2h後進行檢驗
；平屋麵應做蓄水檢驗
，其蓄水時間不宜小於24h
，同時須做兩次檢驗。


（2）衛生間、露台、陽台蓄水深度在地麵最高處應有30mm的積水，24h後檢查是否滲漏
，同時須做兩次檢驗。

（3）其餘節點及部位在雨後須做兩次全麵檢查。

所有檢驗須做好書麵記錄，如出現滲漏水應在整改後，再做二次蓄水試驗
，直到不滲漏為止。

10、小結

經調查和業主反映
，住宅滲漏水是一個普遍現象。由於建築類型的複雜化、多樣性，以及各種牆體形式
、各(ge)種(zhong)屋(wu)麵(mian)形(xing)式(shi)的(de)設(she)計(ji)，給(gei)工(gong)程(cheng)防(fang)水(shui)帶(dai)來(lai)了(le)極(ji)大(da)的(de)困(kun)難(nan)，僅(jin)按(an)規(gui)範(fan)要(yao)求(qiu)施(shi)工(gong)是(shi)無(wu)法(fa)妥(tuo)善(shan)處(chu)理(li)各(ge)類(lei)防(fang)水(shui)問(wen)題(ti)的(de)。因(yin)此(ci)
，工(gong)程(cheng)防(fang)水(shui)的(de)關(guan)鍵(jian)不(bu)僅(jin)體(ti)現(xian)在(zai)大(da)麵(mian)積(ji)防水工程的de質zhi量liang保bao證zheng，更geng為wei重zhong要yao的de是shi如ru何he處chu理li各ge種zhong節jie點dian和he收shou頭tou部bu位wei的de防fang水shui質zhi量liang。要yao根gen椐ju實shi際ji工gong程cheng特te點dian，在zai施shi工gong前qian製zhi定ding好hao切qie實shi可ke行xing的de防fang水shui設she計ji方fang案an。

要確保防水工程質量
，須做好三方麵的工作：一個合理、可行
、完整的防水工程設計方案；對選用的防水材料進行嚴格的質量控製；落實一支具有防水專業資質的施工單位施工

，嚴格把好施工質量關，三者缺一不可。